1月份兰州(楼盘)放松了房地产限购，参看我当时的文章《兰州确是微松，合肥(楼盘)却是误读》。当时我在文章里做了预判：2018年全年，会微调，但不要指望大松。从全年看，也不能说对，因为中间的7.31实际上调门更紧了。
看了一些文章解释菏泽放松的原因，主要是谈财政赤字、对房地产的依赖度，很多数据披露的相当完整了。
(资料图片仅供参考)
比如看过去几年菏泽的财政收支，每年都是入不敷出，赤字逐年扩大。2017年，财政收支缺口达到323亿元，接近菏泽两年的财政收入。
比如再看它的土地财政依赖度，2018年至今土地出让金高达444.38亿，以此来解释房地产政策松紧，从来都很成立。
但我认为在“为何此时放松限售”的解释上，还是有些薄弱。菏泽的棚改大跃进、财政赤字，都不是一天两天，但为何在2018年的12月解除限售?
短期政策的改变，要从短期经济的波动中去寻找。
我查到两份材料，一份是菏泽市《关于2017年财政决算(草案)的报告》，一份是《2018年菏泽市1-9月份实现地方财政收入前500名企业分析报告》。辅助这两份数据，可能会解释得更清楚。
1、菏泽财政收支是平衡的。
上面谈到菏泽300多亿的财政赤字，比如2017年的情况：一般公共预算收入完成 186.6 亿元，但是一般公共预算支出完成 510.3 亿元，收支缺口高达323.7亿。这很容易让我们联想到棚改大跃进、土地财政，等等。
但去年财政决算报告显示，其实菏泽是收支平衡的。因为有“上级补助收入 315.3 亿元、债务转贷收入 20.9亿元、调入资金22.6亿元、上年结余27.2亿元、调入预算稳定调节基金3.4亿元，收入共计576亿元”。
这说明，菏泽的财政的确很难看，赤字继续扩大，但不是大家想象的那般。当然，这是他通过坑他的山东老爹实现的。
2、菏泽的实体经济出了问题。
1-9月份,前500名企业共实现地方财政收入101.67亿元,占全市收入的59.47%。这接近6成的财政占比。意味着我们想了解菏泽的政策取向，只需要观察这500家企业就可以了。
菏泽：这个城市的TOP500企业，房企占了227家
前三个季度，菏泽的经济可以用两句话来形容：
一是，实体经济下滑。二是，需要房地产稳盘子。
实体经济下滑，表现在菏泽工业企业出现萎缩，表现为工业企业数量减少，贡献的财政收入占比下滑。
工业是菏泽的大头，占全市财政收入比重比35.26%——其中，排全市第一是制造业，占比17.31%，第二是采矿业，占比16.5%。非工业一共占全市财政收入比重是24.21%，其中，房地产业单行业占比14.46%，排全市第四，而第六名是和房地产直接攸关的建筑业，占比2.21%。如果把这两个行业加起来，占比达到16.67%，是超过采矿业跃居第二的(一定要注意这个数字)。
工业是菏泽的大头，占全市财政收入比重比35.26%——其中，排全市第一是制造业，占比17.31%，第二是采矿业，占比16.5%。非工业一共占全市财政收入比重是24.21%，其中，房地产业单行业占比14.46%，排全市第四，而第六名是和房地产直接攸关的建筑业，占比2.21%。如果把这两个行业加起来，占比达到16.67%，是超过采矿业跃居第二的(一定要注意这个数字)。
那么，2018年前9月，实体出现了下滑。和2017年相比，top500企业里的工业企业从去年同期的168家减少到146家，减少22家。其中，制造业企业下滑最厉害，从143家减少到121家，减少24家。而同期，非工业企业从332家增加到354家，增加22家。
那么，2018年前9月，实体出现了下滑。和2017年相比，top500企业里的工业企业从去年同期的168家减少到146家，减少22家。其中，制造业企业下滑最厉害，从143家减少到121家，减少24家。而同期，非工业企业从332家增加到354家，增加22家。
这带来的结果是，工业(在top500企业中)贡献的地方财政收入出现下滑。从去年同期的61.07%下降到59.28%，降低1.99%，非工业由38.93%提高到40.72%,提高1.99个百分点。其中制造业占比降低2.09个百分点，房地产业占比提高1.3个百分点。
另外一点，是房地产行业的情况。我注意到，菏泽的top500企业里，房地产公司达到227户，占比45.4%，几乎逼近了一半。实现地方财政收入24.72亿元,占全市地方财政收入的14.46%。而且，与2017年前500名企业相比,房地产企业增加了29家。
菏泽：这个城市的TOP500企业，房企占了227家
3、房地产也在出问题。
工业、制造业出了问题，我相信菏泽也会出台更多的政策来支持。但是排名第三的房地产其实今年也出了问题，这就比较麻烦。
根据21世纪经济报道一些公开报道，在7.31中央喊话之后，菏泽的房地产市场其实也转入萧条。“很多新房销售出现困境，一个月卖掉20套就算是及格”，成交量下降了2-3成。二手房价格也开始下跌。
松绑限售是在上述背景下出现的，所以，显然不是什么“怕房价上涨，所以放松限售增加房屋供应，平抑涨幅”论调。政府的意图是为了提振投资信心，房价跌一点不打紧，但是如果房企因此出现大面积的滑坡——如同工业企业那样减少，就会产生非常严重的连锁反应——比如大面积的裁员、维稳事件、银行坏账等等。继续下去的话，房地产就会和实体经济形成共振，拖累到整体经济增长，也拖累到财政收入。
松绑限售是在上述背景下出现的，所以，显然不是什么“怕房价上涨，所以放松限售增加房屋供应，平抑涨幅”论调。政府的意图是为了提振投资信心，房价跌一点不打紧，但是如果房企因此出现大面积的滑坡——如同工业企业那样减少，就会产生非常严重的连锁反应——比如大面积的裁员、维稳事件、银行坏账等等。继续下去的话，房地产就会和实体经济形成共振，拖累到整体经济增长，也拖累到财政收入。
我想这是菏泽放松限售的逻辑，1-9月top500企业的表现，是最直接的原因。
当然，取消限售，在理论上，任何时候都是正确的——包括限购限价。这些政策从长周期的角度看，是没有意义的，就是一个安慰剂。人们渴望出台以及留存这样的政策，是因为他们希望政府像爸爸一样把他们保护起来免受不确定性的冲击。但实质上，政府这个爸爸从来对于扩大权力是乐此不疲的，但说到结果，一向是很难问责的。比如菏泽，现在解除限售，谁又能去问责那1年前出台限售政策的草率决定呢?再比如兰州，从严控到解除，更是只有短短半年光景，如同儿戏，谁又来担责?
那么，菏泽这样的放松有没有信号意义?
显然是有的。
首先，对于和菏泽差不多的小城市——位处都市圈外、有显著的土地财政依赖，菏泽这座城市的行为，会有很大的示范效应。接下来，我们会看到：过去2年多来超过100个出台行政调控政策的城市，会有数十个城市都会展开放松。这个放松的力度，我认为会是中度的。
但是，对于身处都市圈内的“小城市”，以及核心城市，没有太大的象征性。尤其是四大超级核心城市，依然只是政策会温和宽松，但不可能有明显的放松。原因是，这些城市在过去2年里，“
非常努力的在浪费本可增加房屋供应的良机”。在你没有储备足够的供应之前，只要你松绑，房价就一定会报复性反弹。
菏泽这样的放松，有没有用?
没有。
我之前一再提醒，都市圈外的小城市，自己住无建议，但如果是投资，有多远离多远。有人质疑说，你没看到这一波小城市涨得多猛吗?嗯，我自然是看到了。但是，棚改货币化的本质，是人为再造需求量。拆一批，再建一批。说它割韭菜，并不为过。这个里面，没有太清晰的逻辑——如果你是买来坚持的租金逻辑，那么这个租金回报率是比较不确定的。而如果你是买来为了升值转手，供应量逼近无限大，你又找谁来接盘?比如菏泽，2018年上半年规划建面1550万平米，同增161%，排名全国第7。
这一轮PSL退却，就是那些小城市的宿命，现在只是刚刚开始。我相信未来3-5年，都市圈外小城市的房地产，都会过得非常辛苦。还是那句话，买房，从今以后，留在都市圈内。
